副業ではじめるサラリーマンの不動産投資入門

36歳から中古ワンルームマンション投資をはじめ、10年で9軒まで購入。これまでの経験と知識をまとめた、「不動産投資で人生変わった!」をかなえたいサラリーマンのためのリアルなブログ

不動産の投資スタイル(3) 中古1戸建て

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こんにちは、Yasuです。前回は中古一棟アパートのメリット/デメリットについて考えてみました。今回は、中古1戸建てについて考えてみます。

 

戸建物件は、1Rマンション投資と似たところがあります。それは、共に1軒の家賃しか入らないため、大きく収入を得たい人には物足りないと思います。一方で、比較的安価に購入が可能ですので、初期投資を安くしたいとか、ローンを組めない人が現金で購入したりできます。

 


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(戸建物件投資のメリット)

①物件を安く購入でき、現金ではじめることも可能

地方でしたら安い物件がありますので現金購入が可能だったりします。1棟物件の場合、いくら地方物件であっても500万以下で買える可能性は低いと思いますが、戸建てだと見つかることがあります。

②管理費がかからないので、コストを抑えることができる

1Rと似ていると書きましたが、大きく違う点が管理費の問題です。マンションは共用部の管理も必要なため、修繕積立金と管理費を毎月支払います。戸建てはこのコストを削減できます。

③入居者が長く住み続ける

戸建てはファミリー層の需要がありますので、一度入居すると、子供の進学の問題もあって長く住み続ける傾向があります。理想は子供が中学生や高校生になってお父さんが単身赴任するケースです。こうなると、入居者がマイホームを買わない限り長く住んでくれる可能性が高まります。

④リフォームや修繕が自由にできる

1Rマンションだと、リフォームするには管理組合の許可が必要ですが、戸建ては必要ありません。スキルがあれば、ボロ物件を自分でリフォームして低コストで仕上げることが可能です。

 

(戸建物件投資のデメリット)

①1軒だけでは収入規模が小さい

1Rマンション投資と同じで、収入規模を上げるには早めに複数物件の購入が必要です。

②修繕費が大きくかかることがある

中古1棟アパート購入と同じで、前のオーナーが貯めた修繕積立費は引き継がないので、大きな修繕が発生した時は利益が一気に吹っ飛びます。

シロアリや配水管の修理は、きついと思います。また、戸建ては退去者が出た際のクリーニング面積が1Rよりも広いのでクリーニングコストが大きくなりがちです。

③一度退去が出ると、再入居に時間がかかることがある

戸建てはファミリー層が主な対象ですから、家族の転勤などで退去した場合、転勤シーズンの9月や3月前後を逃すと空室期間が長くなる可能性があります。

④安く物件を購入してもリフォーム代が大きくなると収益率が低下する

いくらでリフォームができるか、およその計算ができないと想定以上の初期投資をすることになります。

 

戸建て物件投資は経験を積むことで、勝ちパターンがわかるかもしれませんが、どの程度リフォームするかといった判断を素人が行うのは難しいかもしれません。もちろん、不動産投資でも皆最初は素人からはじめますので、挑戦する価値はあります。

ただし、不動産投資は比較的大きな金額を扱うため、致命傷となるような失敗は再起不能に繋がりますので、慎重にいきましょう。

 

(私が戸建投資に踏み切れない理由)

1Rマンション投資しか経験がありませんので、勉強を兼ねて戸建投資を研究しますが、正直、踏み切れません。

①私が行っている1Rマンション投資が都心の駅近物件のみ購入しているため、それ以外の地域にある物件投資は安いけど不安で買えないです。

 ②リフォーム代がどれくらいかかるか現地に見に行って、リフォーム業者に相談する必要があり、副業として行うには時間と現地に何度も行くなどの労力がかかってしまう。

③購入後の修繕リスクが怖いですね。マンションですとシロアリの不安はありませんし、退去後に1階、2階のクリーニング代が読めないです。