副業ではじめるサラリーマンの不動産投資入門

36歳から中古ワンルームマンション投資をはじめ、10年で9軒まで購入。これまでの経験と知識をまとめた、「不動産投資で人生変わった!」をかなえたいサラリーマンのためのリアルなブログ

不動産投資のスタイル(2) 中古1棟アパート

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こんにちは、Yasuです!サラリーマン生活 充実していますか?プライベート充実していますか?

前回は「不動産投資はローンを完済するまで成功か失敗かわからない」といった話を書きました。これは私自身に対する戒めでもあり、油断することなく不動産投資に臨む心構えでもあります。

 

さて、今回は中古の一棟アパートについて考えてみます。実はこれまで何度も一棟アパート購入を考えましたが、勇気が出ないため買い慣れた1Rマンションを買い続けてきました。

 

人間、楽を覚えるといけない見本ですね(汗)。チャレンジ精神をもって別の投資スタイル研究をしたいところです。いま思う、1棟アパート投資のメリット、デメリットを書いてみます。

 


失敗から学ぶ1棟不動産投資の教科書―現役大家の賢い物件の買い方・融資・管理

 

(中古一棟アパートの魅力)

①「一国一城の主」になれる。建物全体が自分のものですから、外壁を緑やピンクに塗ってインスタ映えさせるなど自由度が高いです(塗らないと思いますが)。満室にする工夫やアイデアなり、1Rよりも経営に関わる割合が高まるので、結果が出た時の達成感は大きいと思います。

②地方なら利回りが高い物件が多く、当たれば1Rよりもキャッシュフロー(CF)が大きいのでローン返済スピードが早い。

③アパートの敷地の土地が担保になるから、1Rよりも担保価値が高い?(ここは物件次第ですので、一概に言えないかも)

減価償却年数が短いので、利益を圧縮しやすい。

 

(中古一棟アパートのデメリット)

①一棟物件は、修繕積立金がない(前オーナーが残さないで持っていく)ので、自前で全額準備する必要がある。大規模修繕前に売るならそれほど必要がないかも。

②入居者が一か所に集中しているため、競合アパートの出現や家賃値下げ競争に巻き込まれると、ダメージが大きい。1Rだと一部屋のダメージだが、一棟だと全室ダメージとなる。

③エアコンや給湯器など購入日が同じ備品が、同じ時期に壊れるリスクがある。

④利回りの良い物件は地方に多いですが、将来の人口減少リスクが高いエリアと重なります。 

 

最後に、参考となるサイトを一つ貼っておきます。

 

diamond.jp